การประกาศเมื่อเร็วๆ นี้ของหมู่บ้าน 95 แห่งบริเวณชานเมืองบาคาร่าเดลีว่าเป็นหมู่บ้านในเมือง พร้อมกับการอนุมัตินโยบายการรวมที่ดินโดยรองผู้ว่าการ ได้สร้างความตื่นเต้นให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก รู้สึกว่าด้วยพื้นที่ว่างเพิ่มเติม 40,000 เอเคอร์สำหรับการพัฒนาเมืองที่ขยายออกไป และความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นจำนวนมาก สิ่งนี้จะช่วยส่งเสริมการก่อสร้างใหม่ เนื่องจากหน่วยงานพัฒนาพบว่าการได้มาซึ่งที่ดินยากขึ้น เนื่องจากการให้ค่าตอบแทนที่ต่ำเมื่อเทียบกับมูลค่าตลาด ในเดือนกันยายน 2556 จึงเสนอแนะให้ขอให้เจ้าของที่ดินรวมแปลงแปลงที่ดินเพื่อพัฒนาร่วมกันกับ รัฐบาล/ DDA ซึ่งจะทำหน้าที่เป็นผู้อำนวยความสะดวกโดยมีการแทรกแซงขั้นต่ำ อย่างไรก็ตาม, จนถึงขณะนี้ยังไม่สามารถดำเนินการได้ เนื่องจากกฎเกณฑ์ที่ควบคุมการก่อสร้างในและรอบหมู่บ้าน จำเป็นต้องประกาศ
ให้หมู่บ้านเป็นเขตเมืองก่อนที่จะมีการพัฒนาใด ๆ เกิดขึ้นจริง
เป็นที่คาดหวังว่าด้วยการแปลง 95 หมู่บ้านเป็น ‘หมู่บ้านในเมือง’ การดำเนินการตามนโยบายการพัฒนาการรวมที่ดินที่เสนอจะย้ายไปเป็นช่องทางด่วน และสิ่งนี้ได้สร้างความฮือฮาในตลาด อย่างไรก็ตาม การตรวจสอบอย่างรอบคอบเกี่ยวกับนโยบายที่ดินใหม่ที่เสนอ และแบบจำลองการรวมที่ดินและการรวมที่ดิน แสดงให้เห็นว่าอาจมีการปฏิเสธความคาดหวังในระดับสูงในแง่ของการพัฒนาอย่างรวดเร็ว มีเหตุผลหลายประการสำหรับความวิตกกังวลเหล่านี้
ประการแรกและสำคัญที่สุดคือความล้มเหลวในส่วนของหน่วยงานพัฒนาในการเตรียมแผนที่ครอบคลุมสำหรับพื้นที่ที่เกี่ยวข้อง แผนที่การสำรวจ GIS โดยละเอียดของพื้นที่ทั้งหมดที่คาดว่าจะมีการรวมที่ดินจะช่วยให้ทราบถึงธรรมชาติของภูมิประเทศ การมีอยู่ของ nallahs และระบบระบายน้ำตามธรรมชาติ ป่าไม้ที่มีอยู่ พร้อมกับรายละเอียดของการตั้งถิ่นฐานที่มีอยู่ทั้งที่วางแผนไว้และไม่ได้วางแผน . แผนของพื้นที่ที่แสดงแผนผังของถนนสายหลักและสายรองที่มีอยู่จะมีส่วนช่วยอย่างมากในการวางแผนแผนการขนส่งหลายรูปแบบแบบบูรณาการสำหรับอนาคต ในแผนผังไซต์ดังกล่าว จึงเป็นไปได้ที่จะได้รับแนวคิดทั่วไปเกี่ยวกับธรรมชาติของการเชื่อมโยงที่เป็นไปได้สำหรับการพัฒนาใหม่ กับโครงร่างที่คาดการณ์ไว้ของโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่เหล่านี้ ในช่วงสองสามปีที่ผ่านมา หลังจากประกาศนโยบายที่ดินฉบับแก้ไขเมื่อวันที่ 31 มกราคม 2558 กรมทรัพย์สินทางปัญญาควรรวบรวมข้อมูลการสำรวจที่เกี่ยวข้องสำหรับแต่ละพื้นที่และทุกพื้นที่ที่มีสำหรับการพัฒนา การดำเนินการนี้ยังไม่ได้ดำเนินการจนถึงปัจจุบัน ดังนั้นจึงต้องใช้เวลาพอสมควรก่อนที่จะมีการพัฒนาจริง แม้ว่าเจ้าของที่ดินจะตกลงและร่วมมือกันเพื่อใช้ประโยชน์จากนโยบายการรวมที่ดินที่เสนอ
ตามรูปแบบการประกอบที่ดินและการรวมที่ดินที่เสนอ
กฎเกณฑ์สำหรับการพัฒนาแปลงตั้งแต่ 2 เฮกตาร์ถึง 20 เฮกตาร์ และสำหรับแปลงขนาด 20 เฮกตาร์ขึ้นไป เจ้าของจะต้องรวบรวมที่ดินของพวกเขาและส่งไปยัง DDA ซึ่งจะรับผิดชอบในการพัฒนาภายนอก ในแปลงขนาดเล็ก DDA จะรักษาพื้นที่ร้อยละ 52 สำหรับการพัฒนาบริการโครงสร้างพื้นฐานและคืนที่ดินที่พัฒนาแล้วร้อยละ 48 ให้กับเจ้าของอาคารตามบรรทัดฐานการควบคุมการพัฒนา (ร้อยละ 43 ที่อยู่อาศัยและร้อยละ 3 ทางการค้า). สำหรับที่ดินขนาดใหญ่ 20 เฮกตาร์ขึ้นไป DDA จะใช้ 40 เปอร์เซ็นต์และคืน 60 เปอร์เซ็นต์สำหรับการพัฒนา (53 เปอร์เซ็นต์ที่อยู่อาศัย 5% เชิงพาณิชย์ และ 2% สาธารณะ/กึ่งสาธารณะสิ่งอำนวยความสะดวก) พร้อมทั้งมอบที่ดินให้ หน่วยงานนักพัฒนาจะต้องจ่าย DDA 5 crores ต่อเฮกตาร์สำหรับการดำเนินการตามโครงสร้างพื้นฐานที่เสนอเป็นค่าธรรมเนียมการพัฒนาภายนอก (EDC) เกษตรกรที่ไม่สามารถให้ EDC ได้จะต้องละทิ้งพื้นที่ที่พัฒนาแล้วอีกร้อยละ 8 ซึ่งจะทำให้พื้นที่พัฒนาที่อยู่อาศัยลดลงอีกร้อยละ 8 นี่เป็นประโยคที่ไม่น่าจะยอมรับได้ง่าย สำหรับ DDA ที่จะขอชำระเงินล่วงหน้า 5 สิบล้านรูปีต่อเฮกตาร์ (Rs 2 crore ต่อเอเคอร์) นั้นไม่สมเหตุสมผล ณ วันที่ DDA ยังไม่ได้เตรียมแผนการพัฒนาใดๆ สำหรับพื้นที่เหล่านี้ หากร่วมกับการสำรวจที่เหมาะสมของ 95 หมู่บ้านเหล่านี้ มีแผนที่แสดงผังถนนและโครงสร้างพื้นฐานด้านบริการขั้นพื้นฐาน ก็จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นในความมุ่งมั่นของทางการในการเร่งพัฒนาการชำระเงินของ EDC ที่เกิดขึ้นจริงบาคาร่า
